第三者のためにする契約による不動産売買の登記
目次
１．不動産売買における「第三者のためにする契約」とは
「第三者のためにする契約」とは、契約当事者が、自己の名において結んだ契約によって、直接第三者に権利を取得させる契約を言います（民法537Ⅰ）。
不動産の売買では、不動産会社であるＢが、不動産の所有者であるＡと契約し、その所有権を第三者Ｃに直接取得させる方法として、ワンルームマンションや山林等を対象として活用されています。
「第三者のためにする契約」による不動産売買のお手続は、次のとおり、二つの契約と、それぞれの代金決済の、大きく四つの場面に分けることができます。
（１）ＡＢ間の契約（不動産の所有者である売主Ａと、買主Ｂとの契約） （２）ＡＢ間の決済（ＢからＡへの代金の支払い） （３）ＢＣ間の契約（Ｂと、Ａから直接所有権を取得することとなるＣとの契約） （４）ＢＣ間の決済（ＣからＢへの代金の支払い）
（１）ＡＢ間の契約
ＡＢ間の契約は、不動産の所有者で売主であるＡと、買主Ｂとの間の不動産売買契約に、「第三者のためにする契約」とするための特約が付されたものとなるのが通常です。
したがって、ＡＢ間で締結する契約書には、第三者のためにする契約とするための正確な文言の特約の記載がなければなりません。
この第三者のためにする契約とするための特約の文言が不十分なものであれば、Ａから直接Ｃへの所有権移転登記の申請ができなくなりますので、契約の締結前に十分に検討する必要があります。
また、第三者のためにする契約の効力は、ＣからＡへの受益の意思表示（ＣがＡから直接所有権を取得する旨の意思表示）がなされた時に生じることとされていますが、実務上は、ＣがＡに対し意思表示を伝える場面は設定されないことが多いため、Ｃの受益の意思表示を受領する権限を、ＡからＢに委任する旨も特約に加えておくのが通常です。
以上のようなＡＢ間の特約の文言については、登記手続をご依頼いただける場合には、当事務所でご確認及びご提案を行なっております。
（２）ＡＢ間の決済
（１）ＡＢ間の契約締結後に、ＢからＡへの代金の支払いと、それと引き換えにＡから権利書等の登記手続に必要な一切の書類の交付を受けるための決済日を設けます。
通常はＡＢと司法書士が立ち合い、司法書士が必要な書類がすべて揃っているかを確認し、ＢからＡに代金の支払いを行ないます。
Ａへの入金が確認できたら、司法書士はＡから登記手続に必要な一切の書類を預かります。
Ａが決済日に出席しない場合には、決済日の前までに、郵送などにより登記手続きに必要な一切の書類をＡから司法書士が預かり、決済日にＢからＡに代金の支払いを行います。
（３）ＢＣ間の契約
ＢＣ間の契約は、（１）ＡＢ間の契約に基づき、ＢがＣを「第三者のためにする契約における第三者」に指定する、すなわち、ＢがＣを対象不動産の所有権をＡから直接取得する者として指定することを内容とする契約となります。
この契約は、ＢがＣを本件不動産の所有権を直接取得する者に指定し、それに対する対価をＣからＢに支払う内容であることから、実質は不動産の売買に相当するものと言えます。
そのため、通常は、ＢＣ間の契約では、不動産売買契約というタイトルの契約書が使用されますが、この契約書には、不動産の所有者であるＡから直接Ｃに所有権が移転することとなる旨の正確な文言の特約の記載がなければなりません。
この特約の文言が不十分なものであれば、Ａから直接Ｃへの所有権移転登記の申請ができなくなりますので、契約の締結前に十分に検討する必要があります。
以上のようなＢＣ間の特約の文言についても、登記手続をご依頼いただける場合には、当事務所でご確認及びご提案を行なっております。
（４）ＢＣ間の決済
ＢＣ間の契約締結後に、登記手続きに必要となるＢＣの書類の交付を受け、かつ、ＣからＢへの代金の支払いをするための決済日を設けます。
通常はＢＣと司法書士が立ち合い、司法書士が、ＢＣの登記手続きに必要な一切の書類が揃っていることを確認し、ＣからＢに代金の支払いを行ないます。
この際に、ＣからＢに書面を交付する等の方法により、Ｃは受益の意思表示を行ないます。
Ｂへの入金が確認できたら、司法書士はＢＣから登記手続に必要な一切の書類を預かります。
ＢやＣが決済日に出席しない場合には、決済日の前までに、郵送などにより登記手続きに必要な一切の書類をそれぞれから司法書士が預かり、決済日にＣからＢに代金の支払いを行います。
以上により、対象不動産の所有権は、ＡからＣへ直接移転することとなります。
ＢＣ間の決済後、同日中に、司法書士は、ＡからＣへの所有権移転登記の申請を行ないます。
２．第三者のためにする契約による不動産売買を進める順序
「第三者のためにする契約」による不動産売買のお手続では、上記（１）から（４）の工程は、通常は、次の二通りの順番で進められています。
・（１）ＡＢ間の契約→（２）ＡＢ間の決済→（３）ＢＣ間の契約→（４）ＢＣ間の決済・（１）ＡＢ間の契約→（３）ＢＣ間の契約→（２）ＡＢ間の決済→（４）ＢＣ間の決済
各工程の日程は別々とすることも、すべて同日とすることも可能です。
すなわち、（２）ＡＢ間の決済と、（４）ＢＣ間の決済の間に日にちを開けることも可能です。この間は、所有権者はＡのままであり、登記簿上の所有者名義もＡのままであることから、「所有権留保」や「登記留保」と呼ばれます。
ただし、所有権留保・登記留保の間は、後述するデメリットのとおり、Ｂにとって一定のリスクがあることには注意が必要です。
また、（２）ＡＢ間の決済時に司法書士が預かるＡの印鑑証明書は登記申請の際の添付書類となりますが、登記申請日において発行日から３か月以内のものである必要があることから、（２）ＡＢ間の決済と、（４）ＢＣ間の決済の間に開けることができる日にちは、Ａの印鑑証明書の発行日による制限を受け、最大でも３か月程度となります（Ａが新しい印鑑証明書の差し替えに応じる場合を除きます）。
そのため、（４）ＢＣ間の決済の日程を、Ａの印鑑証明書の有効期限内に設定できない等の場合には、ＢはＢ自身を、「第三者のためにする契約の第三者」、すわなち、「Ａから直接所有権を取得する者」として指定して対応することになります。この場合、司法書士はＡからＢへの所有権移転登記を申請します。
３．第三者のためにする契約による不動産売買のメリットとデメリット
３－１．メリット
第三者のためにする契約による場合、ＡからＣに直接所有権が移転することとなるため、Ａ→Ｂ→Ｃと順次所有権が移転する通常の売買契約の場合と比べ、Ｂは、Ｂ名義とするための登記費用を節約することができる利点があります。
同様に、Ｂは所有権を取得しないことから、不動産取得税の課税も受けません。
このように、Ｂのコストが削減されることにより、ＡＢ間の契約において、ＢはＡに、より高い価格を提示でき（Ａはより高い価格で売却できる）、ＢＣ間の契約においては、ＢはＣに、より安い価格を提示できる（Ｃはより安い価格で購入できる）、というメリットがあると、一般的に説明されます。
３－２．デメリット
（２）ＡＢ間の決済と、（４）ＢＣ間の決済とを別の日とする場合、その期間が開くほど、Ｂにとっては次のようなリスクが高まるというデメリットがあります。
・Ａが税金の滞納等をした場合に、対象不動産に差押の登記が入ってしまう・Ａが別の方に対象不動産を売却して所有権移転登記がなされてしまう・Ａが対象不動産を担保にお金を借り、抵当権設定登記等がなされてしまう
このデメリットは、Ａへの代金支払いが終わった後も所有権者がＡのままであり、登記簿上の所有者（所有権登記名義人）がＡのままであることに起因するものですから、（２）ＡＢ間の決済と（４）ＢＣ間の決済を同日に行なうことによって、通常の不動産売買契約の場合と同程度まで、リスクを抑えることができます。
また、（２）ＡＢ間の決済後、所有権留保・登記留保により、所有権移転登記が申請されるまでの間に新年を迎えた場合、Ａにとっては、固定資産税・都市計画税が課税されるリスクがあるというデメリットがあります。これは、それらの税が、１月１日時点の登記簿上の所有者に課税される取り扱いであるためです。
このデメリットは、（１）ＡＢ間の契約において、年末までに所有権移転登記の申請を行なう（年末までに第三者ＣまたはＢ自身を指定する）等を取り決めておくことにより、防ぐことができます。
３－３．その他のご注意事項
Ｃが金融機関からの融資を受け、対象不動産に抵当権の設定を予定している場合、融資をする金融機関によっては、Ｃが、第三者のためにする契約により所有権者から直接所有権を取得することを認めていない場合があります。
そのため、このような場合には、ＢはＢ自身を、「第三者のためにする契約の第三者」、すわなち、「Ａから直接所有権を取得する者」として指定するという対応をする必要が生じます。
４．お見積依頼・お問い合わせ
第三者のためにする契約を用いた不動産売買による登記手続のご依頼をご検討されておられる皆さまからのお問い合わせをお待ちしております。
お電話、メール、お問い合わせ用ページの中から、ご都合のよい方法でお気軽にご連絡くださればと思います。
お見積をご希望される場合は、売買契約書、登記簿謄本（登記事項証明書）、本年度の固定資産評価証明書をご用意ください。
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