贈与（生前贈与）の登記：贈与による不動産の名義変更
目次
１．不動産の贈与に際して考慮すべきポイントとは？ １－１ 贈与する人（贈与者）と贈与を受ける人（受贈者）、両当事者の合意 １－２ 贈与税の検討（暦年課税、相続時精算課税制度、配偶者控除） １－３ 贈与したい不動産に抵当権が設定されていたら２．不動産の贈与のご依頼から、完了までのお手続きの流れ 【表】お手続きの流れ３．不動産の贈与の登記の必要書類 ３－１ 不動産の贈与の登記の必要書類一覧 ３－２ 登記簿上のご住所・お名前から変更がある場合に、追加で必要となる書類４．不動産の贈与の登記の費用 【表】贈与の登記費用５．お客さまからお寄せいただいた感想のご紹介６．ご相談・お問い合わせ
１．不動産の贈与に際して考慮すべきポイントとは？
平成２７年１月からの相続税制の改正の影響からか、相続対策などを理由とする不動産の生前贈与のご相談をいただくことが増えて参りました。
不動産を贈与するに際しては、次の３点を事前にご検討なされることをおすすめ致します。
１－１ 贈与する人（贈与者）と贈与を受ける人（受贈者）、両当事者の合意
贈与とは、贈与をしたい人が、相手方に対して、自分の財産を無償で与える意思表示をし、相手方がそれを受諾することで成立します。
つまり、贈与をする人（贈与者）と贈与を受ける人（受贈者）の両当事者が贈与について合意する必要があるのです。したがいまして、相手方に内緒で贈与を行なうことはできませんし、認知症の方から贈与を受けることは、病状の程度にもよりますが基本的には難しい、ということになります。
当事務所で贈与の登記を行なう場合にも、その点を確認する必要があることから、贈与者様・受贈者様、それぞれに本人確認及び意思確認を行なわせていただいております。なお、遠方のお客さまの場合には、郵便物の郵送による本人確認と、お電話での意思確認を行なっております。
１－２ 贈与税の検討（暦年課税、相続時精算課税制度、配偶者控除）
１年間に贈与を受けた財産の価格の合計額が１１０万円を超えると、贈与を受けた人に贈与税がかかり（暦年課税）、贈与を受けた翌年２月１日から３月１５日までに贈与税の申告が必要となります。不動産を贈与する場合、財産の価格は、次のように算出します。
■土地の場合■ 地域により、路線価を元に算出するか、固定資産評価額に土地ごとに定められた倍率をかけて算出します。
■建物の場合■ 固定資産評価額そのものの額となります。
不動産の贈与では、不動産自体が高額であることから、その全部を１回で贈与すると、贈与税が高くなってしまうこともあります。例えば、５００万円分の不動産を贈与した場合の贈与税は５３万円にもなります（暦年課税・一般税率）。
しかし、複数年にわたって不動産の一部を少しずつ贈与することや、婚姻期間２０年以上の夫婦間での贈与の場合には配偶者控除を、親子間等での贈与の場合には相続時精算課税制度を、それぞれ適切に利用することで、贈与税の負担を軽くしたり、なくしたりすることができますから、この点を十分に検討する必要があります。
当事務所では、上記のような贈与税の検討や贈与税の申告について、税理士の先生の協力を得た方が良いと考えられる場合には、良心的で経験のある税理士の先生をご紹介することもできますから、贈与税で不安な方もご相談いただくことができます。
１－３ 贈与したい不動産に抵当権が設定されていたら
贈与したい不動産に、現在も効力のある抵当権が設定されている場合には、注意が必要です。
なぜなら、抵当権設定契約書には、「担保不動産の所有権を譲渡するときには、あらかじめ、抵当権者の承諾を得なければならない」旨の条項があるのが一般的だからです。
したがいまして、不動産の贈与に際しては、抵当権者である銀行の担当支店に、抵当権が設定されている不動産を贈与する意向がある旨お伝えする必要がございます。
これを怠って贈与を行ないますと、抵当権設定契約の内容によっては、一括返済を求められる（「期限の利益の喪失」）可能性さえあるのです。
当事務所で贈与の登記を行なう場合であれば、当事務所から銀行の担当支店に上記のご連絡を差し上げることもできますので（伝達を行なうもので、銀行と交渉を行なうという意味ではありません）、併せてご相談ください。
なお、贈与したい不動産に抵当権が設定されているもののその債務はすでに完済しており、抵当権抹消登記を行なっていないだけの場合や、過去に抵当権が設定されていたものの現在は抹消登記済みである場合であれば、抵当権者に連絡をする必要はありません。
２．不動産の贈与のご依頼から、完了までのお手続きの流れ
【表】お手続きの流れ
| STEP１ |    |
まずは、お話をお聞かせください。お見積・ご相談を無料でお受けしております。 |
| STEP２ |    |
お見積り金額と必要書類をご案内致します。 |
| STEP３ | |
ご納得いただけましたら、正式にご依頼ください。 |
| STEP４ | |
ご署名・ご捺印いただく書類をご郵送致します。 |
| STEP５ | |
ご署名・ご捺印された書類等をご返送ください。 |
| STEP６ | |
登記費用のお振込みをお願い致します。 |
| STEP７ | |
登記を申請致します。 |
| STEP８ | |
登記完了後、完了書類をご郵送致します。 |
３．不動産の贈与の登記の必要書類
３－１ 不動産の贈与の登記の必要書類一覧
不動産の贈与の登記の必要書類は、次のとおりです。
■贈与する人（贈与者）の必要書類■・権利証（登記済証または登記識別情報）・印鑑証明書（発行後３か月以内のもの）・固定資産評価証明書 【当方代行取得可】 ※都区内の不動産の場合は都税事務所、それ以外の場合は市区町村役場で取得します。・身分証明書のコピー ※運転免許証、パスポート、個人番号カード等のコピーをご用意ください。・捺印書類（贈与契約書、登記原因証明情報、委任状等） ※当方にてご用意する書類にご署名・ご捺印をお願い致します。
■贈与を受ける人（受贈者）の必要書類■・住民票（有効期限はありません） 【当方代行取得可】・身分証明書のコピー ※運転免許証、パスポート、個人番号カード等のコピーをご用意ください。・捺印書類（贈与契約書、委任状等） ※当方にてご用意する書類にご署名・ご捺印をお願い致します。
３－２ 登記簿上のご住所・お名前から変更がある場合に、追加で必要となる書類
以上のほか、贈与者の現在の住所・氏名について、登記簿上の住所・氏名から変更がある場合には、住所変更・氏名変更の登記手続が必要となり、その添付書面として、次の書面が追加で必要となります。
■贈与する人（贈与者）の追加で必要となる書類■・住民票または戸籍の附票（住所変更の場合）・戸籍謄本と戸籍の附票（氏名変更の場合）
４．不動産の贈与の登記の費用
【表】贈与の登記費用
| [司法書士報酬]※別途消費税がかかります | [実費]※登録免許税・収入印紙代など | |
| ・贈与による名義変更登記手続 | ３万円から | 固定資産評価額の２％ |
| ・贈与契約書の作成 | ２万円から | ２００円 × 通数 |
| ・事前調査（登記情報取得） | ５００円 × 不動産の数 | ３３２円 × 不動産の数 |
| ・事後確認（登記簿謄本取得） | ５００円 × 不動産の数 | ５００円 × 不動産の数 |
| ・郵送代 | ‐ | 当事者数による実費 |
不動産の贈与の登記費用は、表の [司法書士報酬] と [実費] の合計額となります。
表中の「・贈与による名義変更登記手続」の [実費] 欄にある、「固定資産評価額の２％」とは、登録免許税の額です。これは、登記の申請時に納める税金となります。固定資産評価額が１０００万円ですと、登録免許税はその２％である２０万円となります。
また、表中の「・贈与契約書の作成」の [実費] 欄にある、「２００円 × 通数」とは、贈与契約書に貼る必要のある収入印紙の額です。贈与契約書には、印紙税法別表第一（第１号の１文書）として、２００円の収入印紙を貼付する必要があるのです。
５．お客さまからお寄せいただいた感想のご紹介
当事務所にご依頼くださったお客さまからお寄せいただいた感想をご紹介致します。これまでにご依頼くださったお客さまからは、一定の評価をいただいて参りました。
他にもお客さまの声を掲載しておりますので、ぜひご参考にしてくださればと思います。
■参考■ こちらから、もっと「お客さまの声」をご覧いただけます
６．ご相談・お問い合わせ
■お電話でお問い合わせ■ 03-6323-2215【ホームページ専用ダイヤル】
■メールでお問い合わせ■ info@ut-houmu.com
■お問い合わせ用ページ■ 「お問い合わせ・無料相談のご予約 [SSL対応]」ページ
江戸川区の司法書士うんの・たかはし法務事務所は、不動産の贈与のお手続きをご検討中の皆さまのお役に立ちたいと強く願い、お一人でも多くの方からのお問い合わせを心待ちにしております。
お困りごとや疑問点など、どのようなことでも構いませんので、ぜひお聞かせください。お見積・ご相談を無料で承っております。
上記のお電話、メール、お問い合わせ用ページの中から、ご都合のよい方法をお選びいただき、お気軽にご連絡くださればと思います。
それでは、皆さまからのお問い合わせをお待ちしております。
