故人名義の不動産を売却して、売却益を相続人で分け合う遺産分割の方法

質問
故人名義の不動産を売却し、売却して得たお金を相続人間で分け合いたいと考えています。
 1.相続登記を省略して不動産を売却できますか?
 2.相続登記をする場合、誰の名義で登記するのですか?
 3.不動産の売却手続きを簡単にする方法はありますか?

回答:司法書士たかはし
1.相続登記を省略して売却することはできません。
2.通常、売却益を分ける割合で相続人全員の名義とします。
3.相続人の中のおひとりの名義で相続登記を行なう等の方法が考えられます。


1.登記は権利変動の過程どおりに

不動産の登記では、登記簿に権利変動の過程を正確に掲載することが求められます。

ここで、「故人の不動産を売却する」という行為を、不動産の所有権の権利変動という視点で見てみますと、次の(1)→(2)の順番で権利が変動していることが分かります。

 (1)相続の発生により、故人(被相続人)から相続人に所有権が移転します。
 (2)不動産売買により、相続人から買主に所有権が移転します。

したがいまして、権利変動の過程を正確に登記簿に掲載するため、まず、(1)相続の登記を行ない、次に、(2)売却の登記を行なわなければなりません。

つまり、故人の不動産を売却するに際して、相続登記を省略することはできないのです。

2.換価分割:遺産分割の方法と相続登記の名義人

2-1.遺産分割の方法

「故人名義の不動産を売却し、売却して得たお金を相続人間で分け合いたい」という遺産(相続財産)の分け方は、「換価分割」と呼ばれます。相続財産をお金に換えて、お金を分け合うという遺産分割の方法です。

換価分割をするには、相続人全員で話し合い、不動産を売却して得たお金を相続人間でどのような割合で分けあうのかをお決めいただき(遺産分割協議)、その協議の内容を証明するため、書面(遺産分割協議書)に残します。

遺産分割協議書には、例えば、「不動産を売却して、その売却代金から売却に要する一切の費用を控除した残額を、共同相続人全員が法定相続分の割合にしたがって取得する」というような旨を記載します。

2-2.相続登記の名義人を相続人の全員とする方法

前述のとおり、故人の不動産を売却する前提として相続の登記もしなければなりませんから、遺産分割協議書には、この不動産を誰が相続するのか、言い換えますと、誰の名義で相続登記を行なうのかについても記載します。

この場合の相続登記は、通常、お金の分配を受ける相続人全員の共有名義とし、各相続人の持分については、お金の分配割合と同じ割合とする形で行ないます。これは、相続登記を受けた者とその持分が、お金の分配を受ける者とその分配割合と異なる場合には、贈与税の課税がなされる可能性が生じるためです。

例えば、相続人A・B・Cが各3分の1ずつお金を分け合うと決めた場合には、通常、A・B・C各持分3分の1の名義で相続登記をするため、遺産分割協議書にはA・B・C各持分3分の1の割合で不動産を相続する旨を記載することになります。

しかし、このように相続登記の名義をお金の分配を受ける相続人全員の共有とすると、不動産の売却の手続きにも、その相続人全員が関わらなければならなくなっていしまいます。

相続人の中に、海外などの遠方にお住まいの方や、ご高齢の方がいらっしゃる場合等には、不動産の売却が大変煩雑で手間のかかる手続きになってしまうという問題があるのです。

3.不動産の売却手続きの負担を減らして簡単に

そこで、換価分割の場合の不動産の売却手続きの負担を減らして簡単にする方法をご案内致します。

それは、相続登記の名義人を便宜上、相続人の中のおひとりとする方法です。

この方法は、遺産分割協議書に、不動産を相続する者として相続人の中のおひとりを記載するとともに、お金の分配において贈与税の課税がなされないよう、換価分割である旨を明らかにすることで行ないます。

これにより、不動産の売却に関わるのはこのおひとりだけで良いこととなり、不動産の売却手続きの負担はかなり軽減されることになります。

しかし、それでも、そのおひとりの方が、不動産会社の選定、購入希望者との売却価格の交渉、売買契約の締結、相続人へのお金の分配等の手続きを行なわなければなりませんから、そのような代表者を相続人の中から選ぶことが難しい、という場合もあるかもしれません。

そのような場合には、相続登記と併せて、不動産の売却・売却益の相続人への分配等の一連の手続きを司法書士に委任することも可能です。

司法書士は、平成14年の司法書士法改正により、任意相続財産管理人として、相続した不動産の売却について相続人の代理人となることができるのです(第29条、同法施行規則第31条)。

4.無料相談をお受けしております

不動産の換価分割をご検討されておられる方は、ぜひご相談をお寄せください。

江戸川区の司法書士うんの・たかはし法務事務所では、ホームページをご覧になった皆さまからのお問い合わせを心待ちにしております。

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 ■参考1 「相続の登記:相続による不動産の名義変更」のページ
 ■参考2 「相続のよくあるご質問」の一覧

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