登記簿が存在しない建物について、相続登記をするには？
１．建物の登記簿が作られるタイミングとは
建物の登記簿は、通常、建物を新築した際などに、建物の所有者が、建物の所在・種類・構造・所有者などを内容とする登記の申請を行なうことによって作成されます。
この登記を、建物の表題登記といいます。この登記により、建物の登記簿が作成されることになるのです。
ところが、この表題登記の申請がなされないまま長期間が経過している建物もまれに存在します。表題登記の申請がなされていない建物には、建物の登記簿が存在しません。
固定資産税の課税明細書に、「家屋番号」や「登記床面積」の項目欄が空欄になっている建物がある場合、その建物は表題登記の申請がなされておらず、したがって、登記簿がまだ作成されていない可能性があります。
このような「未登記建物」を相続された場合には、通常の相続登記手続きとは異なる手続きを取らなければなりません。
２．建物の登記簿の有無を調査
固定資産税の課税明細書に家屋番号等の記載がない建物は、登記簿が存在しない（作られていない）可能性が高いものと思われますが、課税明細書が作成された時点では登記簿がない建物であっても、その後、表題登記の申請がなされて、登記簿が作られている、という可能性もあります。
そこで、念のため、建物の底地となっている土地の地番から家屋番号を推測し、登記簿の有無を調査します。この調査は、登記情報提供サービス内の家屋番号一覧を表示する機能を利用することや、実際に管轄法務局に出向いて調査すること等の方法で行なうことができます。
該当する建物の登記簿が見つからない場合には、その建物には登記簿が存在しないものと判断することになります。
なお、この調査により、課税明細書に記載のある建物とは建築年月日や床面積の異なる建物の登記簿が見つかる場合もあります。これは、実際にはすでに取り壊された建物について、取り壊した旨の登記の申請をしていないために、建物の登記簿だけが残ってしまっている場合であると考えられます。
このような取り壊し済みの建物の登記簿がまだ残っている場合には、建物を取り壊した旨の登記（滅失登記と言います）の申請も、併せて行うことになります。
３．未登記建物の相続登記の手続き
課税明細書に記載のある建物について、登記簿が存在しないことが明らかとなった場合には、次の登記手続きを順番に行なうこととなります。
（１） 登記簿を作るための登記（建物表題登記）（２） 建物を相続人様名義とするための登記（所有権保存登記）
このうち、（１）の登記は、土地家屋調査士が、この建物につき現地で調査を行なった上で申請します。この登記が完了することにより、建物の登記簿が作成されます。
登記簿が作成されたことを受け、（２）の登記を司法書士が申請します。この登記により、建物は相続人様の名義となり、以上で相続登記手続が完了します。
この一連の登記手続には、通常の相続登記に必要な戸籍謄本等の書類のほか、未登記建物に関する資料が必要となります。
４．費用と期間 ～通常の相続登記との違い～
上記のとおり、未登記建物の相続登記手続は、建物の登記簿を作成するための登記手続が必要となる点で、通常の相続登記手続とは異なります。
そのため、登記費用と登記期間についても、通常の相続登記手続とは異なって参ります。
４－１．費用について
未登記建物の相続登記手続には、当事務所にお支払いいただく費用のほか、建物の登記簿を作成するための登記手続を担当される土地家屋調査士さんにお支払いいただく費用がかかります。
土地家屋調査士さんにお支払いいただく費用は、未登記建物についての資料がどれだけ残っているかなどにより増減しますが、通常は、１０万円前後が目安となります。
当事務所分の費用につきましては、通常の相続登記手続の場合と同じですので、ぜひ相続登記のページをご覧ください。
■ご参考■ 「相続の登記にかかる費用」（当事務所の相続登記のページです）
４－２．期間について
未登記建物の相続登記手続では、通常の相続登記にかかる期間のほか、建物の登記簿を作成するための登記手続の期間がかかります。
戸籍謄本等を収集するところからご依頼いただいた場合、通常の相続登記では完了までに２か月弱ほどはかかりますが、未登記建物の相続登記手続では、この期間よりさらに２週間ほどのお時間がかかります。
■ご参考■ 「相続登記にかかる期間はどれくらいですか？」
５．ご相続の無料相談を承っております
未登記建物のご相続に関する無料相談を承っております。ご予約くださいましたら、土日や夜間にもご対応させていただいております。次のお電話、メール、お問い合わせ用ページの中から、ご都合のよい方法でお気軽にご連絡くださればと思います。
江戸川区の司法書士うんの・たかはし法務事務所では、ご相続のお手続きについて、皆さまのお役に立てる日を心待ちにしております。
